明年初房贷枯竭?根据9·30房贷新政,央行重申首套房按揭贷款优惠利率下限为基准7折,虽然在利率市场化下,银行受制于揽储成本,7折优惠利率几不可能,但9-9.5折会是主流,此外政策的出台会促使商业银行加快放款速度。目前一线城市已经出现了多个银行下调房贷利率的案例。在北京,6家银行出现9折;在深圳,7家银行下调至9.4-9.5折。新政也带来了成交的回暖。万科十一期间新推盘30多亿,认购80亿元,认购远大于新推。我觉得最有意思的变化。相比去年十一期间认购30多亿元,同比增长120%。如果9月推盘和十一连起来看,从9/1至10/8,推盘290亿,认购270亿。数据好了很多。十一期间,整个房地产行业销售都比较理想。万科认为大部分主要同行认购数字都高于2013年,应该是1倍左右增长。郁亮。限贷放松后的一片热火朝天景象,与今年上半年政策限贷和银行惜贷形成鲜明反差。但最核心的资金来源问题并未得到解决,银行的流动性压力并不会因为央行、银监会的一纸公文而缓解。成交回升并不能说明市场就此反转。新政并不能扭转房价下降预期,4季度销售会有明显起色,但房价不太可能涨甚至会有更多楼盘降价,降价的比例和范围会更宽而且购房人会更加果断出手。新政带来的销售窗口期仅有2-4个月时间。目前银行资金有限,到年底银根将收紧,特别是在10月和11月房贷额增加,而MBS和长债还来不及发售,所以年末银根仍将短缺,这是此次窗口期最大的制约。上海打折商场有哪些。也许明年春节前后,又将是一轮资金紧张的关口。
江北区
MBS远水不解近渴:从央行新政目前的意图来看,通过MBS或住房贷款专项金融债,可以提高金融机构个人住房贷款投放能力并且指出其要专门用于增加首套和改善型普通自住房贷款投放。截至今年上半年,我国个人购房贷款余额达到10.74万亿元,如果按照一半额度发行MBS,相当于市场重新获得超过5万亿元的流动性,如果考虑之后的再次证券化,貌似解决了流动性问题。但这完全是一厢情愿。事实上,目前中国住房抵押贷款二级市场还没有形成,MBS还只是停留在纸面上。从发行渠道来看,目前MBS主要在银行间市场发行,其购买主体是各家银行、公募基金、大型非银金融机构等,互相持有。而交易所的资产证券化尝试目前并不顺利,银行间市场和交易所的互通更需时日。北京 折扣信息。此外,在当下无风险利率较高的特殊环境下,MBS由于久期较长、收益偏低,亦是掣肘其规模化发展的原因。一年期理财收益率达到5.27%、信托收益率9%,MBS资产可能缺乏吸引力;以目前5年以上商业贷款为基础资产的收益率为6.5%,扣除管理费用,提供给投资者的收益可能更低。更重要的是,要实施MBS,需要一个受政府支持的金融机构作为“枢纽”平台。在美国,这样的平台功能是由“两房”来实现的,但中国版“两房”还只停留在专家的建议报告中。MBS和住宅专项金融债短期很难体现效果,也很难降低银行资金来源成本高的问题,就4季度来看,无法有效为增加住房信用投放提供帮助。美国MBS从上个世纪70年代发展至今经历了40余年。按照一般规律,中国的MBS从政策出台到实施细则,再到有专门操作的企业主体及平台,“没有个10年、8年很难走上正轨”。未来有两种情形可能有利于MBS发展:其一,社会无风险利率下行,刚性兑付有序打破;其二， 而商业银行收紧房贷,是关键性因素。今年上半年,商业银行普遍提高了房贷利率,首套房贷款不仅没有优惠,还有不同程度的上浮,贷款发放速度也无限延长。什么车有优惠。与此同时,2014年,就业依然维持良好态势且当前家庭资产负债表依然健康,居民购买力并没有下降,加杠杆的空间比较大。截至2013年末个人购房贷款余额为9万亿,占GDP的15.8%;而家庭各类贷款余额12万亿,占GDP比值约21%,与国外家庭部门的杠杆率相比,中国处于一个较低的水平。对于最有。这些都说明居民的购买力并没有透支,购房需求的萎缩更多是由于信贷收缩(房贷利率上浮和放款周期拉长)所导致。对于不少家庭来说,五六成的首付和1.1倍的按揭贷款利率可能买不起,但是两三成的首付和9折及以下的按揭贷款利率就能买得起。优惠网站。商业银行房贷意愿不足,而刺激经济增长唯家庭部门加杠杆仍有空间,这是一个矛盾。此次央行新政的“突袭”,限贷政策的调整有利于居民加杠杆,而按揭贷的发放除了受制于银行的发放意愿外,还受制于信贷额度,MBS提供了从制度层面上解决按揭额度不足的问题。
纵观2014年的房地产市场,前3季度成交持续低迷,房企打折、降价不断,亦有不少企业的破产传闻和资金危机闪现。4季度始,央行出台“9·30房贷新政”,大规模放松房贷且首次提出动用MBS等金融衍生工具为商业银行提供贷款额度。市场一片欢欣鼓舞,认为房价又将迎来一轮上涨。然而狂欢过后,,对于新政效应的冷思考提醒市场:央行重新定义首套房,寄望给居民家庭加杠杆,意图刺激经济,这中间隔着个商业银行;而MBS这一住房金融衍生品的规模化将会旷日持久,短期难以提供更多的流动性,长期却是转移楼市泡沫风险的工具。易居中国联席总裁丁祖昱认为,2014年4季度末或2015年春节前后,商业银行房贷额度或将再次面临资金枯竭;万科有关人士则判断,大多数房企会利用销售窗口期以价换量,4季度将会看到更多楼盘降价。包括万科总裁郁亮、碧桂园联席总裁朱荣斌在内的多位房地产业内人士均认同,今年以来的楼市调整是市场自发性的调整,是在房地产库存高企,流动性紧缩的背景下发生的。在新政刺激下,改善型需求市场在9月出现好转。上海购物打折信息。万科9月销售中144平方米以下占比88-89%左右。这意味着144平方米以上的房子更加好卖了。央行新政对于换房的人是一个明显利好,对改善型需求有支持作用。家庭部门加杠杆的冲动,会刺激房地产市场在2014年4季度或者2015年1季度成交放量见底。
MBS释放流动性有限 楼市明年或面临资金短缺(来源:21世纪经济报道)
郁亮：我会送跑鞋给他(笑)。
21CBR:好象你的偶像凯文凯利(《失控》一书作者)很肥胖,不是一个健康的体型?
郁亮:我要求员工首先是有健康身体,所以我说万科谈健康是有基础的。你看天猫内部优惠券骗局。从员工身体健康这件事情上来说,刚开始的时候有些不理解,1年之后所有人都理解了,而且越来越多的人都加入进来了。
21CBR:是不是锻炼身体是你们员工的KPI考核指标?
郁亮:绝不可能!我绝没这个想法,也绝不可能。因为万科体量太大了。变化。我们员工不可能积累那么多财富做这样的事,我们的行业到了白银时代了,不是在黄金时代,而在黄金时代也没有给我这个机会。所以每个时代做每个时代允许你做的事情。想知道天猫内部优惠券骗局。
21CBR:有一个问题,不知道您会不会回答?万科如果按照员工购买股票计划,是不是会成为第一大股东,变成一个内部人公司?
郁亮:64年日本奥运会,出现了索尼这样的世界级企业。学会香港最新打折信息。88年汉城之后出现了三星这样的世界级企业,2008年北京奥运会之后出现了阿里巴巴、华为这样的企业,未来会有一批这样的企业会诞生。香港折扣信息。而这些企业都将在管理方式上给世界带来变革,不是照搬国外的思想,我是想西学为体中学为用。因为西学为体是说我们市场经济这个体系整个是西方搬来的,中学为用是说中国企业的管理必然受中国本土实践影响是很深的,不能说是完全的照搬,所以这是我的思考。
21CBR：觉得。怎么理解中国企业的本土价值问题?
郁亮:万科国际化不只是借助海外资本市场,而且是我想知道我要干嘛,我要做什么,跟谁学?比如在纽约做项目,想深入知道别人是怎么做。他们有很多金融操作方式,可以用很少的钱来做项目,所以国际化对我们来说,从产业化,金融化也好,对我们都是学习,是贯穿于我们所有业务的。
21CBR:万科的国际化现在怎么样?
郁亮:找不到客户,你解决不了满足客户这件事情,我相信没有卖不出去的房子,不只靠价格,另外人们整体上的消费需求,没有得到完全满足,所以还有机会。
21CBR:您觉得未来5年,行业的风险点在哪儿对企业来说?
郁亮:现在是一个比较长期的趋势。业内大多数人都是不愿意承认一个供不应求时代结束了,仍然指望着各种政策的放松能让房地产回到过去。我说了,即使所有的政策都回到了调控前的水平,我们新的时代也已经开始了。听说澳洲打折app。有人会埋怨我们,不为行业说话,我们是在代表行业在探索新的东西,其实万科是一个透明的公司,想说的事情都说了,没有什么保密的。
21CBR:这会是一个长期的趋势还是短期的?
郁亮:供需发生变化而改变的,除了个别城市之外,现在房屋整体上都是过剩的。
21CBR:这个预期又是怎么改变的呢?
郁亮:这些放松限购限贷并不导致销售看涨,因为人们现在预期改变了。预期的改变,不是说是政策的放松就会再变回来,就像当年出了这么多的政策为什么一直降不下房地产的温来,现在是彻底改变了预期。优惠信息论坛。
21CBR:你怎么看待现在房地产价格,最近说会松绑一些政策?(采访是在十一之前,实际上十一的期间,政府对二套房做了松绑,付清首套的,再买就不算二套房,依然是首套)
郁亮:我觉得养老产业化还有很多的工作要进行,社保的问题、保险公司的问题等等的一系列问题要解决,现在万科也做尝试,我们把它放在消费体验这一块,为客户服务这块。还没有放在产业这块去,如果它具备产业发展,肯定未来可以是个独立产业的。我们还没看到,还在摸索阶段,还没看到它产业化的前景。
21CBR:很多人都特别关心养老地产这方面的做法,养老地产这块做多的方法就是卖养老卡之类的,你们在这方面有没有什么思路?
郁亮:我们可以做这件事情,但不是自己做,我们可以联合很多人来做这个事情,数据很重要。我刚才的意思说,自己做不擅长的要小心,很容易做死。上海商场最新打折信息。
21CBR:你认为这种挖掘数据暂时还不是万科的方向?
郁亮:很多时候我对大数据不感兴趣,现在我不怕别人说很保守了,我对很多传统大公司搞数据我都表示怀疑。因为我们的数据都不够大,我们缺少很好的方法比如商业地产。看着有意思。我想知道3个月之内人流的情况,去哪些店、干什么去了。对方就猜这个商场里面有什么人,对在商场里面开什么店很有帮助。我们自己搜集有什么用,别人数据比我大得多。很多人以为用了硬件就是大数据,买了几台服务器就大数据了,我觉得他没有找到门。
21CBR:很多人觉得万科会对客户做搜集数据分析,做一些大数据的事情?
郁亮:这个问题问得特别好!今天我还在布置这个事情,我们的文化怎么推进的问题。一个是信任文化,没有一个信任文化,这个就没什么意思了,因为职业经理人就是缺乏信任。第二,还要求互相配合支持的问题,协同性的问题,因为基于利益的一致才有协同性。第三,合伙人文化一定会导致一个健康的组织。澳洲打折app。所以说我们现在提出要超越绩效,成为一个健康组织。健康组织就是比较说你们几个人互有高低、长短、性格也不一样。攒在一起,吵架就派很凶的人去吵架,做客户工作的人就派很温柔的人去做。如果都是吵架的人在一堆,都是火爆脾气也不行,天天温柔也不行。其实每个人各有所长,这种所长是需要被发现的,怎么能变成一种家人的感觉,因为家人是不那么计较的,因为每个人都知道每个人的角色都跟过去不同了。第二个在互联网时代需要破除专业主义的神话,靠一个人完不成事情,必须结合在一起。还有一个问题:一个家,难道短期收入最大化是一个目标吗?一定不是的!一个家要追求一个长远目标的,光宗耀祖。看看上海商场最新打折信息。孩子还小,我们有责任去照顾他们读好书,学习好才有自己的基础,再找个好工作。4个孩子全部表现得很好,说明这个家是好的。什么车有优惠。对父母来说,希望每个孩子都有出息,不是一个孩子有出息,这个才是一个健康的家庭。
21CBR:你在这个过程中怎么去建设你们新的公司文化呢?
郁亮:儿子靠不住,女婿才靠谱。我们现在这么多儿子,富二代很难有出息。从常识上来说也是如此,第一代这么成功了,第二代还很成功这怎么可能呢?最主要的问题是缺乏机制,儿子不靠谱你不能换,女婿靠谱的主要机制是靠两条:第一个选出来的;第二个是可以换。保证比儿子靠谱,第一个选出来的,儿子不能选的。所以说女婿比较靠谱,所以很多新业务,儿子不喜欢干,没问题,女婿(外部合伙人)来干。香港最新折扣信息。内部人想干跟外面的人干,都是一样的扫地出门,儿子变成女婿。你去创业,我给你机制,我给你机制,做不成功,我不让你饿死,但是你成功了以后才能给你应该的收益。
21CBR:这个机制会不会成为内部创业的平台?
郁亮:他可以选择离开万科,但我相信他不会选择离开!因为我有新的机制安排他们。华为的员工都是流动的,华为的干部也是流动的,华为很多干部做了一段时间后,下来都是一把手了。你看上海打折商场有哪些。我为什么这么干呢?因为你在万科做不错过去,在这个位置上,收入比别人多一点,你有更好的投资机会,那你退下来在二线岗位上去做这个事情。一方面扶持帮助年轻人成长,回过头来,你的奖金可能比以前少了,因为你不在一线岗位上,但是你的股票之前了,何乐而不为呢?如果这个都没想明白,这样的人我就不需要了。
21CBR:肯定有一些老的员工感到又要自己投钱买股票,又要每次都跟投,项目收益也不一定,完全是被捆绑。
郁亮:我们跟BAT(百度、阿里、腾讯)都合作了。确实整个互联网时代去中心化是必然的。比如找客户这件事情,显然要被互联网改造,比如我们现在用的淘宝卖房,我觉得很成功。帮我找到我原来没有找到的客户,挖掘我没挖掘到的客户,这就是一个典型代表。我最近挖了一些人来到万科,他们都表示,万科这个平台这么灵活,以前真没想到。我确实需要这样一个机制吸引更多的人加入我们。
21CBR:互联网时代,对于传统企业来说,一个很重要的启示就是怎么利用互联网让自己跟消费者的关系更加扁平,这方面万科有没有一些尝试呢?
郁亮:你想想万科最早是什么样子(注:万科当时有很多业务例如超市)。看着郁亮。我们从那样子走过来的,我们仍然会把这个定位在房产发展上,城市配套服务上。现在更清晰了,就是这三块业务,但是千万不要问比例多少。第一跟我的互联网思维有关系,生态系统是个自然结构,并不是刻意培养出来的东西,我最不喜欢法国园林,我喜欢英国园林,法国园林总是自己统一裁剪,英国园林很自然。所以对我来说,未来是不可能根据过去那样做线性规划,用20%、30%、50%的比例定下来去做。所以说,为什么连麦肯锡做战略都跟不上时代,麦肯锡所做的战略都是基于传统线性时代的结果,一定告诉你要怎么去投,怎么去做,怎么匹配,怎么划分。但是忘了今天我们真正要干的是什么。其实上海商场折扣信息。
21CBR:就是万科不会像恒大那样多元化吗?
郁亮:是因为有问题才会创新,创新是带来回报的。对比一下上海打折商场有哪些。创新也不是为了差异化竞争,差异化竞争我觉得是错误的,这个行业怎么可能找到很多差异化的东西呢?像饭馆,有做成功的,有做的不成功的,可能就是好吃不好吃,哪有什么差异化定位的问题。基业长青这本书害死人。没有伟大的企业,只有时代的企业。我们现在的业务可以说是三块:第一个是住宅业务,住宅地产未来10年一定是占最大比例的;第二个我们叫消费体验地产,概念就是现在做生活中心,东莞万科广场就是这样的项目,互联网时代,消费体验是无法替代的;第三块叫产业地产,包括写字楼、物流、为城市发展配套服务的、为城市升级转型发展配套服务的,是城市生产、转型发展所必须的东西。所以未来我们就做这三大块。金融是我们做这些业务的辅助手段,相当于一个工具,并不是我们主推的业务。我觉得最有意思的变化。
21CBR:那么在这种情况下,对一线公司来说,最重要的考核是什么?是利润,还是创新?也许创新不一定带来很大的利润,这涉及到总部的鼓励导向。
郁亮:万科是在这个行业里面率先认识到白银时代的来临,也是第一个做出反应的公司,别的公司或者没觉得白银时代来临或者觉得行业没得做了,万科觉得这个行业还有很多可以做的东西,需要改变行业原来的一些东西。我们一些创新有争议,我觉得这就对了!没有痛,行业就没有什么变革的东西;有痛点,才有收获,可能这个痛点是未来要解决的问题,所以我觉得我们是在摸索,相当于我们推动整个行业在摸索。
21CBR:那万科现在所做的这些创新对其它公司有没有可复制性、有没有可以借鉴的呢?
郁亮:就是找到客户的问题!因为白银时代很难找到客户,我不会依赖于别人。很多地产中介对我们一些做法有意见,但是我必须保持找到客户的能力。我觉得国美苏宁的教训值得吸取,他们他们当年是怎么收拾家电业的。所以说我们万科自己要保留寻找客户的能力,当然我们不会说力量大到百分之百的的客户都是我找的。但至少要有这个力量,不能让别人垄断,所以我们才做了如此多的创新。
21CBR:在白银时代,你觉得住宅地产最难的是什么?
郁亮:它自己有一个评估的,它肯定是有专业团队来看,做尽调来了解清楚这些事情。天猫内部优惠券骗局。
21CBR:凯雷有没有一个要求,比如多少回报率?
郁亮:我们在东莞万科广场做的不错,昨天我也参加了开业仪式,23万人,差不多当地1/10的人,这是第三个万科开的城市综合体,开业的时候100%的招租完成,91%的开业率,非常难得,所以我觉得万科在商业地产不输给任何一个人。
21CBR:在商业地产上面跟凯雷合作,重运营轻资产,就是把股权全部转让给他们,然后我们来操盘呢?
郁亮:暂时没有,收购主要是解决供应链融资问题。
21CBR:万科收购了徽商银行,有没有新的合作想法?
郁亮:对于资本市场我们是非常慎重的。
21CBR:应该不算。
郁亮:今年股票市场不会融资。票据算吗?
21CBR:很多人说,万科自己买股票是为了稳定股价,为的是在资本市场上再融资,请问万科有再融资计划吗?
核心提示:抓老虎拍苍蝇,中纪委、监察部网案情披露每日在连续滚动。进入11月份,到14日,又立案、调查、处理17期腐败案。13日,中央第五巡视组对浙江省调查巡视情况的反馈意见也在网上披露。值得注意的是:意见中首次挖出“一家两制”的腐败组合形式,并催生了“一窝黑”腐败现象。与此相呼应的是:早在10月25日十八届四中全会上,中共中央政治局常委、中央纪委书记王岐山给出了一个惊天动地的概括,就是“塌方式腐败”。塌方式腐败是什么概念?是指某个区域、某个环节出现结构性损坏,程度上是毁灭性的。自2003年国务院颁发18号文件以后,加之各类开发区、实验区开发政策的实施,中国的土地出让领域、工程建设领域、招投标领域、小城镇建设领域、房地产开发领域和银行违规放贷领域等,出现了颠覆性扩张,货币加速流转,但各类腐败问题也相伴而生,像毛细血管传遍政府各个职能部门。已梳理过的一批又一批腐败案例仍在嗡嗡入耳:一是10月份国家审计署公布,2008年-2013年的6年间,地方政府总计约15万亿元的土地出让金没有明目,钱哪儿去了?没人说的清。二是财政、银行腐败一齐上阵,财政部官员陈柱兵一人就克扣国家专项资金索贿2000余万元,央视披露多家银行伙同中介进行长期骗贷。究竟有多少人受骗?多少资金流入个人腰包?没人查得准。三是自2000年以来14年间,抓出来的省部级大老虎已经超百,50%与房地产腐败有关。十八大以后,67名央企高管大老虎被抓,38人为一把手等等。长期以来,社会舆论一边倒地批评开发商行贿各路官员。面对塌方式的腐败官员,我们为什么不能再倒过来看问题呢?官员们是不是也在用手中的权力和扭曲的制度在引诱并贿赂开发商呢?
郁亮：他很支持。董事会很支持。
21CBR:我现在发现还有一个机制上变化是加强区域总部。
